物流是国家列入产业振兴规划的重点行业，物流兴市是市委、市政府的重要战略决策。为抢抓机遇，加速发展，湖南龙骧交通集团公司在岳阳楼工业园区七里山工业聚集区建设运营龙骧工业物流配送、集装箱储运中心的同时，根据岳阳综合物流园区建设实际和省交通厅十二五交通建设规划，拟二期投资建设大型综合物流园，发展现代物流产业。
一、项目简介
1、项目前期情况:为建设岳阳城市配送综合物流园，货运公司组织力量，历时3个多月，对相关厂矿、物流园区及物流企业进行了上门调查，前后走访工业聚集区及相关厂矿企业142家、物流园区(市场)6家、物流企业45家、快递公司12家、商业零售企业4家，对项目进行了初步可行性论证;邀请了中国交通运输联运联合会秘书长李牧原教授前来我司考察并实地调研，联运联合会、北京嘉铁多式联运咨询公司为项目编制了建议书;集团已专题向岳阳市政府汇报，盛市长作出了：该项目可行，选址是否需进一步论证并请向伟雄副市长负责项目前期工作的重要批示;经集团公司请示，向市长多次组织项目前期协调会，市国土局用地科、储备中心，市规划局规划科、规划设计院，交通局物流科、规划科，巴陵公司规划发展部，楼区政府及工业园、发改、征收安置、规划、国土、乡村二级等部门参与项目谋划论证。岳阳楼区秧励书记高度重视项目前期工作，多次听取汇报，安排专题调研，要求按照项目实战标准，比选意向选址，模拟征拆、核真成本。黄伟雄区长多次帶队深入七里山工业区现场调研，主持项目前期工作部门会商。
2、项目选址。项目拟选址：一是七里山工业集聚区望岳路与桂花园路交汇处，该地块是延寿村集体土地，原作为国家大型企业洞氮及热电厂扩建工业储备用地(十二五及以后的规划中，企业没有用地计划)，场内现有两个砖厂，占地约120亩，目前已由楼区补偿200万元予以关停，有水塘、荒地、菜地、村民住房等约210亩，以上土地(含路面虚征土地)约330亩，用地性质为村集体耕地(延寿村所有)，城乡规划为工业仓储(物流)用地。该地块为不等边梯形，现场地形为凹地，场内地势平坦，地块情况良好，地下未埋设管网线路。二是胥家桥物流市场片区，临胥家桥路东侧规划的市场用地，功能结合商贸开发，规模可扩大。
3、项目功能与设计规模:按城市配送多样化、个性化及时效性、便捷性要求，结合现代物流“三流合一、虚实结合”的特征，项目将按照设施现代化、硬件智能化、管理系统化要求，以信息技术和物流电子商务平台为支撑，创新“城市物流港”物流经营模式，充分整合运营商和专业城市配送服务提供商，集中社会零担物流，城市快递服务，兼顾第三方物流，建成一个集仓储分拣、物流加工、车货配载、普危货物运输、停车住宿、电子信息、商务休闲于一体的城市综合配送物流园，实现集团业务的扩张，以期达到5A级物流规模。岳阳无场地的物流企业139家、信息配载经营户76家，零担运输及站点113户，有9家停车场，有经营散户、快运经营户各100家左右，所以项目突出门店建设，拟征地150亩，总建筑面积67600平方米(建筑密度32%，容积率0.51)，主要功能描述为:
①零担专线与快递服务区:按零担专线的标准和要求设计，建经营门店100个(4栋二层)，建筑面积8000*2平方米;建城市快递门店50个(2栋二层)，建筑面积2000*2平方米，引导买足球的软件13家快递公司集中入园作业经营。
②仓储分拨中心:仓储面积20000平方米，主要设置4个不同规格的仓库和2个分拣站，仓库按不同存储功能不同种类分开设置，监控、温控、机械设施自动化程度高。分拣中心借助网络将收进来的货物自动分类，按要求组成托盘并自动出货，分拣配送服务建议与买足球的软件最大的配送服务企业中国邮政联合，成立股份制配送服务中心并争取苏宁、同兴、大润发、步步高、沃尔玛等商业销售巨头的支持与战略合作。
③商务信息中心与信息配载门店:建综合楼一栋10层，总建筑面积15000平方米，负一楼对停车场开门，建门面30个，一楼大厅、起超市、电信、银行、信息中心，二楼办公，三楼酒店、会议接待，四-十楼住宿、休闲。综合楼建立买足球的软件最大、功能最齐、设备最先进的信息交易处理中心，全市物流信息在此集中处理、发布和交易，建立买足球的软件最大的物流信息网站，为客户提供网络服务平台。商务区内还设有办公楼、酒店、银行、商场、保险等配套设施。办公楼附有写字楼功能，为驻岳公司办公提供便利，并鼓励公安、运政、社区、消防、税务等入园办公，为物流园的正常运营提供服务。中心周边建信息配载门店180个(6栋二层)，建筑面积6300*2平方米。
④停车服务区:商务信息中心与信息配载门店所围的空地做停车区，设置停车泊位400个，用商务信息中心负一楼门店配套做车辆服务用房，设置维修、配件销售、车辆检测、洗车、加水等服务功能。
同时因地制宜结合临港、融城发展优势，考虑冷链运输、商贸开发。
二、项目可行性分析
物流是国家重点扶持和振兴的基础产业，城市配送是现代物流服务体系的重要组成部分，是关系城市居民生产生活需求保障与改善的重大民生工程。随着城镇化的加速和生活水平的提高及经济全球化及信息技术的迅速发展，生产、生活资料的获取与产品营销范围日趋扩大，生产、流通、贸易以及管理方式将持续发生深刻的变革，尤其是现代商业的繁荣和商业模式的变革，特别是电子商务、连锁经营等新型流通业态的发展，也使得多样化、个性化的配送需求不断增加。配送时效性、便捷性要求日益提高，城市综合配送物流园，能够很好的实现商品的运输配套化、仓储自动化、包装标准化、配送效益化、信息管理网络化要求。岳阳作为三线城市，现代物流业有了一定发展，但总体上仍处于初发阶段，尤其是城市配送还处于零散无序状态，配送效率低，物流成本高，还不能满足经济与社会快速发展的迫切需求，严重制约了现代物流业发展。建设物流城市配送统合物流园，对满足小批量、多批次的配送要求，提高配送车辆利用效率、优化城市交通资源配置、促进节能减排等具有重要的现实意义。国务院制定的《物流业整合振兴规划》，提出建设十大物流通道，其中之一就是中部地区的南北物流通道;《湖南省物流振兴实施规划》提出建设四大物流区域，其中之一就是以岳阳为中心的湘北物流区域;《湖南省“十二五”长株潭城市城发展规划纲要》将岳阳定位为区域中心城市、区域物流中心;《岳阳市综合交通运输“十二五”规划及远景设想》提出“十二五”时期要建设一级物流园13个，二级物流园9个的目标。岳阳城市配送统合物流园是已列入交通运输“十二五”规划的项目，所以，建设岳阳城市配送综合物流园是必须的，其可行性体现如下:
①三省通衢、通江达海，运输网络四通八达的巨大交通区位优势为项目提供了基础条件;
②岳阳经济社会快速发展及城镇化建设步伐加快为项目开辟了广阔的市场空间;
③国家加强和改进城市配送管理及振兴物流产业的政策，市委、市政府物流旺市战略及相关政策为项目提供了有力的支持;
④战略投资商湖南龙骧交通发展集团雄厚的实力为项目提供了有力的保障;
⑤湖南龙骧神驰运输集团自营物流项目的实力和物流业的领导地位为项目奠定了坚实的营销基础;
⑥生产、流通、贸易以及管理方式的持续性深刻变革、电商物流爆炸式增长及三线城市现代物流的刚刚起步，为项目提供了难得的机遇。
三、项目选址的合理性分析
城市配送综合物流园项目是城市发展的基础性项目，选址应以相关法规和规划为依据，我们查阅了:城乡规划法、道路运输法、及省市相关规划，该项目拟选址望岳路与桂花园园路交汇处、七里山工业集聚区与城市商住区交界区，距京港澳高速、随岳高速连接线5KM，距杭瑞高速仅1.5KM，距临港产业新区4KM，临近火车北站(龙骧一期集装箱储运物流中心)。选址符合相关法规与城市规划，项目得到了楼区工业园的全力支持;按照项目选址战略性、适应性、经济性、协调性原则及自然环境、经营环境、基础设施状况多种因素综合分析，该选址有如下优势:
①临城:项目的性质决定它必须临近城市商业网点，这样才能解决配送车辆运行难、停靠难、装卸难等问题，能有效降低最后1公里物流成本，才能适应人口数量不断增长，生活物流日增及消费需求个性化的趋热，城市物流配送小批量、多批次需求日益旺盛的现状，逐步适应电子商务与商业连锁经营发展的多样化要求与时效性、便捷性期待。
②临路临站:项目的功能决定其运输方式主要为公路运输，该选址南有宽达46米的城市主干道望岳路，东西分别与通海路、S306相连，西有桂花园路与S201相连, 出园交通便利。城市配送公铁联运是有效的运输对接方式，龙骧神交通集团多年保持了与火车北站的联营关系，火车北站是京广、荆岳铁路交汇的重要货运枢纽，神驰集团亦在紧邻北站建有货运站(国家公路二级货运枢纽站)，有利于提高项目综合配送效率，缓解城市交通压力。
③临厂:项目作为城市配送综合物流，位于七里山工业集聚区边沿，可为园区工业企业提供工业原辅料及产成品的仓储与运输及发货前的物流加工等第三方物流服务，有利于增强园区工业企业活力。
④临港:岳阳市湖南唯一通江达海口岸，该选址有桂花园路及通海路直通城陵矶港、距新港亦只4KM，有利于加强水陆联运和发展集装箱多式联运等绿色运输方式。
四、项目投入产出及风险分析
1、项目投资概算与资金安排
| 项 目
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工程量
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功 能
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框 算
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| 征地150--500亩
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(50万元/亩)
7500--25000万元
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| 前期费用
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工可、选址论证、环评、能评、交通分析、设计
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(100/m²)
600万元
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| 三通一平与地堪
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1000万元
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| 零担专线门店
4栋100个
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8000m²×2
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专线运输
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(2000/m²)
1600万元
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| 城市快递门店
2栋50个
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2000m²×2
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分销配送
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(2000/m²)
400万元
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| 仓储分拨中心
4栋
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5000m²×4
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分拣配送、物流加工、货物中转，腹地内企业的原料、产品储存
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(1000/m²)
1000万元
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| 综合服务大楼
(临街)
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1500m²×10
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物流商务中心、货运信息中心、办公、会务接待、餐饮、住宿、娱乐服务
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(2000/m²)
3000万元
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| 信息平台
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大屏显示、触摸屏与交易电脑、通讯设备等硬件，仓储管理与货物定位系统、货运交易信息系统等软件
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300万元
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| 信息配载门店
6栋180个
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6300m²×2
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(2000/m²)
1260万元
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| 停车坪地面硬化
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48100m²
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(200/m²)
960万元
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| 绿 化
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14000m²
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(70/m²)
100万元
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| 报建费用
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按工业一类300万元
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| 排水、供电、其它
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300万元
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| 工程合计
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17420万元
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| 预备费用
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(3%)
520万元
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| 管理、财务费用
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8%
1400万元
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| 总投资
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30340万元
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项目资金安排:争取政府补助资金5000万元。按湖南省办公厅[2012]159号文件规定，投资3亿元及以上的全国性物流节点园区建设，湖南省政府可补助5000万元(岳阳不是全国性物流节点)。同时以节能减排项目，该物流园建设还可纳入发改委笼子，争取发改委的项目支持，以城市商品零售配送服务为项目，争取国家商务部的项目支持，进入商务部的项目笼子。另外，作为买足球的软件现代物流业的公共信息平台和公共产品，也可申请市政府的奖励及财政补助等。银行贷款10000万元，龙骧集团投资及其他方式融资5000万元。为降低风险，减小资金压力，不可贪大求洋，要统一规划，总体控制，分步实施，仓储分拨中心仓库、零担专线与城市快递门店、信息配载门店可分步建设。分拣、装卸设备在仓库投产后分期投入，信息平台建设在项目投产取得基础数据，建立数据模型后建设。
2、盈利模式
赢利模式主要指收入来源及利润形成途径。物流园区的赢利模式包括三个方面:通过经济总量增加、税收增加、就业扩大等来取得经济与社会效益(企业则可争取税收优惠和各种补助);通过园区土地增值、物业增值、土地与物业转让或出租收入、配套服务等来取得经济效益;通过仓储收入、流通加工收入(为满足流通或用户的个性需求进行产品转变收取加工、包装费)、配送收入(分拣、装卸搬运、配送)、信息中介交易收入(通过提供相关物品的展示、交易信息、配送信息，为客户提供物流方案，从中收取信息费用)等来取得经济效益。城市配送统合物流园的赢利应是三个方面的有效结合，园区建成运营时，要整合园区与龙骧工业物流配送、集装箱储运中心功能，使之成为有机整体。利用物流园的资源和品牌效应，成立神驰城市配送中心，为园区及市内各大零售企业的现代化配送提供服务;在现有的货运站基础上，利用客运班线优势，大力发展零担精品专线和小件快递班线;利用园区的仓储优势，成立分拣包装服务中心;利用甩挂网络联盟和交通运输部甩挂试点企业这个平台，积极拓展甩挂运输业务;利用集装箱基地的铁路优势，优化运力配置，实现多式联运;利用信息平台，成立信息处理与服务中心，为广大企业和业主提供信息发布、咨询和货代服务。另外，要利用仓储配送优势，推动配送中心的商品展示服务功能，国内现货交易市场的商业模式值得借鉴。2004年，我国超亿元的大型交易市场有3365个，交易额26,102亿元。如今，现货商品交易市场的职能也在不断地丰富，物流配送功能日益增强。尤其是近年兴起的协作物流，以高度信息化为保障，以信息共享、物流资源的协同调度为手段，通过优势互补使各参与方协作共赢，这是未来大型物流园突出的赢利模式。
3、项目效益分析
(1)尽快收回投资，降低经营压力。按上述模式，一是争取税收优惠和各种补助5000万元;二是出售门店经营权，收回投资8900万元:①零担专线门店100个8000m²，收回投资4000万元(5000/m²)②城市快递门店50个2000m²，收回投资1000万元(5000/m²)，③信息配载门店180个6300m，收回投资3150万元(5000/m²)④综合楼负一楼门面30个1500 m²，收回投资750万元(5000/m²)。
(2)做大物流，增加主营业务收入。①物流配送收入:自营物流配送规模约10万吨，长短途均按每吨20元计算配送利润，年物流配送收入约200万元;②装卸搬运收入:园区物流装卸规模为300万吨/年，按5元/吨价格计算，按15%计提管理费约220万元;③项目仓储20000 m²， 8元/ m²月，使用率60%，收入120万元;④超市、酒店、客房、配套住宅等，年租赁收入400万;⑤停车泊位400个，停车收费价格按20元/台/天，停车率按60%计算，年停车收费收入为150万元;⑥信息处理与发布、商务及其他收入200万元。
(3)努力降低成本。充分整合现有资源，提高资产效率，及时选培现有员工，降低人力资源成本，争取税收优惠，降低税费负担。
(4)财务及投资效益分析
按照以投资收益预测，园区未发回的投资5440万元，主营业务收入1290万元，利润率较高，说明投资在中短期内有回收的可能性。
4、风险评估
(1)、风险分析
①社会、政治风险:岳阳的整体发展水平、稳定的政治环境、当地居民对项目的态度和认知，对项目产生重大影响，市区两级政府新班子调整到位后，对物流产业的高度重视和对物流项目的全力支持，为物流园区建设提供了重要的政治保证和政策支持。
②效益风险
定位风险:定位风险包括业务定位、功能定位、市场定位、形象定位、客户定位等，定位不科学将会造成市场风险。
选址风险：物流园建设的选址工作是物流园建设最重要的因素，选址不科学往往容易造成园区经营的艰难甚至倒闭。
运营风险:建成后的物流园在运营过程中依然存在诸多风险，由于管理模式落后，责任心不强，浪费等因素都将造成物流园经营艰难，由于物流园本身投资大，投资回报周期长，行业利润低，在运营中要加强基础管理，控制成本费用，整体联动，整体营销就显得非常重要。
③行业竞争风险:市政府“十二五”规划中，除建设松阳湖临港物流园外，还拟建设海纳化工物流园、湖南普丰冷链物流园、岳阳烟草物流园、湘北农资物流园、九一物流园等，各项目单位均在积极申报，有的项目已奠基并开工建设。上述物流园的建设，对我城市配送综合物流园开园运营可能构成威胁，使园区不可避免地面临一些风险。
④最大风险评估:在建成物流园并运营过程中，如果理论上前述诸多风险并存，物流园势必关门歇业甚至转型开发。但在买足球的软件建设湖南特大型城市的发展战略中，我园区所在土地完全具备储值增值的功能，土地不断升值，固定资产的投入和完善的基础设施在转型过程中更会增加招商引资的筹码，所以物流的建设运营存在风险，但土地开发后增值并不存在风险，而是利好的大事。
(2)降低风险的主要措施
①争取政府全力支持，在物流用地上给予政策倾斜，在资金上给予重点帮扶，在税收上给予减免优惠，在业务上给予行政指导、统筹协调相关行业和企业集中入园。
②加强园区队伍建设和能力建设，做优品牌，强化服务，制定和优化工作制度，建立严格的责任考核制。
③学习和借鉴国内其他优秀园区的经验，引进先进的经营理念和管理制度。加强内部管理，降低开发成本和运营成本。
④加强市场调查，积极与客户沟通，走出去请进来，建立相对稳定的客户资源。
⑤加强资金筹措，多争取国家相关部委和地方政府对项目的优惠政策，如贷款贴息、投资补贴或站场建设专项资金补助。
⑥引进和培训专业物流人才。
⑦积极寻求区域或国内战略合作联盟。